Medición Económica del Bienestar (y el control de los alquileres)

Como señalé en esta entrada previa, el supuesto de que los individuos son racionales permite la medición, al menos aproximada, de la ganancia o  pérdida que experimenta un (grupo de) individuo(s) ante una nueva situación. En esta entrada, desarrollaré esta importante cuestión.

Hacia una medida operativa del bienestar

El panel izquierdo de la Figura 1 muestra una típica demanda de mercado de un bien con pendiente negativa. Partamos desde un punto como d₀. Este punto nos indica que los consumidores están dispuestos a comprar Q₀unidades al precio P₀. Esto implica que si el precio fuera apenas superior a P₀, los consumidores considerarían que este precio es demasiado alto para comprar Q₀ unidades y comprarían una cantidad menor. Por el contrario, si el precio fuera apenas inferior a P₀, los consumidores querrían comprar más unidades de este bien. Esto implica que P₀ refleja la valuación que tienen los consumidores por la unidad Q₀. Ahora bien, este razonamiento no es exclusivo del punto d₀. Por ejemplo, si tomamos el punto d₁, repitiendo la misma lógica, concluiríamos que los consumidores valúan la unidad Q₁ en P₁. Es más, podríamos repetir el ejercicio muchísimas veces y siempre llegaríamos a la conclusión de que la curva de demanda nos informa la valoración de los consumidores para cada cantidad del bien. Esto implica que si el consumo fuera de Q* unidades, por ejemplo, la valoración total que tienen los consumidores por ese consumo corresponde al área coloreada en amarillo.

Ahora bien, nada es gratis. Consideremos el panel derecho. Si el producto tiene un precio de P*, los consumidores comprarán Q* unidades. La valoración total de estas unidades está dada por la suma del área verde y marrón. El área marrón representa el gasto que los consumidores deben hacer para comprar esas unidades, mientras que el área verde representa el beneficio que los consumidores obtienen de la compra del mismo por encima de dicho gasto. Entonces, el área verde mide lo que los consumidores ganan por participar de este mercado y se la denomina “excedente del consumidor”.

Figura 1

Podemos hacer el razonamiento análogo para el caso de un productor. Supongamos un entorno competitivo, y tomemos la curva de oferta que se muestra en la Figura 2. La misma refleja el costo marginal para los productores de ofrecer cada cantidad del bien. Por ende, el área debajo de la curva hasta una cantidad dada refleja los costos de producir esa cantidad. Nuevamente, si los productores venden Q* unidades al precio P*, incurrirán en un costo representado por el área anaranjada, mientras que sus ingresos superarán a los costos en el área color verde. Esta última magnitud la denominamos “excedente del productor”. También puede interpretarse como el beneficio de las empresas, aunque ambas medidas difieren si existiesen costos fijos.

Figura 2

Si bien la medición de estos excedentes, asociados a un determinado equilibrio no son informativos per se, podemos evaluar su cambio en función de variaciones que afectan el equilibrio de mercado. A continuación, explicaré esto utilizando un ejemplo canónico de la literatura económica.

El control de los alquileres

El control de los alquileres es un ejemplo clásico sobre la interferencia en el funcionamiento de los mercados y tiene numerosos antecedentes históricos. Supongamos que partimos de una situación como la que muestra la Figura 3. Esta describe una curva demanda inicial, D₁, y dos curvas de oferta, una de corto plazo (O_cp) y otra de mediano plazo (O_lp). La diferencia entre las curvas de corto y mediano plazo se debe a que a corto plazo es más difícil que a mediano plazo variar las cantidades ofrecidas en respuesta a cambios en el precio. En el caso de la figura, suponemos que la oferta a corto plazo está fija (y por ello corresponde una línea vertical). A mediano plazo, la oferta tiene pendiente positiva, indicando que los desarrolladores inmobiliarios reaccionarán a aumentos de precios produciendo más viviendas. En la figura vemos que el mercado está en equilibrio; en el cual se alquilan Q₀ viviendas a un precio de alquiler de P₀.

Figura 3

Supongamos ahora que la curva de demanda aumenta (no es central para nuestro argumento de equilibrio parcial entender por qué ocurre ello, aunque podría serlo en un análisis de equilibrio general), desplazándose desde D₁ hasta D₂. Como vemos en la figura, el ajuste de corto plazo recae íntegramente sobre el precio: dado que el número de viviendas está fijo, el equilibrio de corto plazo se alcanza vía un aumento en el precio de los alquileres desde P₀ hasta P₁. Los desarrolladores inmobiliarios verán que, a mayores precios, es rentable construir viviendas para alquiler y emprenderán ese tipo de proyectos. El nuevo equilibrio se alcanza en el nivel de viviendas Q* y al precio de alquiler P*.

Ahora, supongamos que algún legislador bien intencionado se preocupa por el aumento inicial en el valor de los alquileres. Piensa que, después de todo, ello beneficia a los propietarios a costa de los inquilinos, donde los primeros probablemente tengan mayores ingresos que los segundos. Para remediar esta situación, propone fijar por ley un precio de alquiler máximo de P₀, evitando el aumento de los mismos.

En primera instancia, uno podría argumentar que hacer cumplir esta ley es extremadamente difícil o extremadamente costoso, dado que requiere controlar un mercado altamente atomizado de propietarios e inquilinos. No obstante, vamos a suponer que la ley puede hacerse cumplir y estudiaremos sus efectos. La Figura 4 muestra sus efectos de corto plazo. El panel izquierdo describe qué es lo que ocurre cuando el precio no sube (se ejerce la norma) y el derecho si no se interfiere con el funcionamiento del mercado. El color amarillo muestra el excedente del consumidor, mientras que el marrón muestra el excedente del consumidor.

Figura 4

Vemos claramente que la disyuntiva distributiva que explicábamos anteriormente es cierta en el corto plazo: Si no se regula el precio de alquiler, el excedente del consumidor (inquilinos) es menor, y el del productor (propietarios) mayor. Si se lo hace, estos últimos le transfieren parte de su bienestar a los primeros. En este caso, dado que la curva de oferta es inelástica, esta transferencia no implica perdidas agregadas de bienestar. Ello no siempre es así.

Este ejemplo ilustra claramente el valor analítico que tiene poder medir el bienestar de los distintos grupos de agentes económicos. Podemos comparar las ganancias y pérdidas que enfrenta cada (grupo de) agente(s) ante distintas intervenciones o cambios de determinantes exógenos.

Veamos ahora qué es lo que pasa en el mediano plazo (Figura 5). Nuevamente, el panel izquierdo muestra la situación bajo el control de alquileres mientras que el panel derecho muestra el caso donde estos no se regulan. Cuando se controlan los alquileres, la oferta de viviendas no crece. Esto se debe a que los propietarios no perciben ningún beneficio adicional del aumento de la demanda, y por tanto no tienen incentivos para desarrollar nuevas viviendas para alquiler. La intervención sobre el precio de alquiler anula la señal de mercado que los precios transmiten para asignar los recursos escasos.

Figura 5

Si no se regula el precio de alquiler, en el mediano plazo, vemos que se genera un nuevo excedente que se reparte entre los consumidores y los productores. Este excedente adicional se mide por el área marcada como Ganancia de Bienestar en el panel derecho de la Figura 5 y se debe a que, al nuevo precio de alquiler de equilibrio, hay más viviendas alquiladas, las cuales generan tanto un excedente a los consumidores como a los productores. Este bienestar adicional crece con el tamaño de la distorsión que se remueve y podría llegar a ser muy elevado. En conclusión, la intervención del mercado impide la generación de un mayor bienestar agregado.

El valor de la asignación vía el mecanismo de mercado

Concluyo con una digresión importante. Nuestro supuesto legislador podría argumentar que aun en el mediano plazo, los inquilinos están mejor con el control precios que sin el mismo. Mirando la Figura 5, podría notar que el área (P*-P0)Q0 supera al triángulo naranja, esto es, el excedente del consumidor en este caso es mayor con control de alquileres que sin él.

Sin embargo, esa conclusión tiene por detrás un supuesto muy fuerte que es que, bajo el control de alquileres, quienes efectivamente logran alquilar una vivienda son aquellos que más lo valoran. Ello no es está garantizado una vez que se suprime el mecanismo de asignación de mercado.

Miremos primero el panel izquierdo de la Figura 6. Cuando se controla el precio de alquiler, se genera un exceso de demanda de viviendas de tamaño Q0-Q1. En ese contexto, cabe preguntarse, ¿cómo se racionarán las Q0 viviendas en alquiler entre los Q1 potenciales inquilinos? En realidad, cualquier persona que esté dispuesta a pagar el precio P₀ puede ser inquilina. Suponiendo que cada línea vertical corresponde a un subgrupo de inquilinos, bien podría ser que el excedente del consumidor termine siendo más parecido al del panel derecho que el izquierdo.

Figura 6

¿Qué tiene de especial la asignación representada en el panel izquierdo de la Figura 6? En este caso, las Q0 unidades de viviendas son alquiladas por los consumidores que más las valoran, lo cual maximiza el excedente del consumidor para el precio de alquiler fijado. De hecho, cuando los productos (o cualquier otra cosa que se transe en un mercado) se asignan a los consumidores que más lo valoran, los economistas decimos que esa asignación es eficiente. La Figura 6 muestra la pérdida de bienestar asociada a una asignación ineficiente: el excedente del consumidor disminuye en relación a aquel que resulta de una asignación eficiente.

Ahora bien, también debemos preguntarnos si una asignación como la del panel derecho de la Figura 6 puede mantenerse en el tiempo. Muy probablemente, la respuesta sea no. Aparecerá un mercado negro de alquileres donde los inquilinos beneficiados por la asignación inicial, subalquilarán a otros ciudadanos que no tuvieron la misma suerte y que valúan más que ellos alquilar la vivienda en cuestión. La evidencia histórica confirma esta aseveración. Es por ello que en esta otra entrada (ver acá) argumenté que una buena política social distribuye ingresos, pero no distorsiona precios.

 

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Nota del editor: Sebastian Galiani es Secretario de Política Económica de la Nación Argentina.