Unidades de Vivienda: Buena idea, mal momento

Una versión anterior y abreviada de esta nota fue publicada por el diario La Nación el domingo 17 de abril de 2016.

Es muy buena la idea de establecer una unidad de cuenta para obligaciones financieras que mantenga un poder adquisitivo constante en bienes. Desde el punto de vista del deudor, permite tomar un crédito hipotecario con una cuota inicial muy inferior a la de créditos tradicionales lo cual habilita acceder al crédito a gente que antes no calificaba. A su vez, para quienes ya calificaban, les permite acceder a un monto de préstamo muy superior. Desde el punto de vista del ahorrista y de la economía en general, como escribió hace poco Ergasto Riva, uno de los promotores de esta idea, el ahorro de los argentinos se vuelve estéril cuando se guarda en la caja fuerte de un banco. Dicho ahorro no se transforma en inversión porque no hay una unidad de cuenta del crédito que creamos que mantendrá su valor a lo largo del tiempo. De modo que cuando la inflación nacional esté bien computada, la Unidad de Vivienda (UVI) será un activo de ahorro mucho mejor que el dolar. Pero varias circunstancias hacen que lanzarla ahora dificulte aprovechar todas sus ventajas, sea riesgoso para el sistema financiero y pueda generar mala fama para una buena idea.

El primer desafío que la UVI debe superar es la historia de su antecesor más próximo: los bonos en pesos con capital ajustado por inflación (CER) emitidos en el canje de 2005. Si usted invirtió 100 dólares en bonos discount y par denominados en dólares en junio de 2005, y cada vez que cobró un cupón de renta lo reinvirtió en el propio bono, tendría ahora 353 dólares. Pero solo tendría 193 dólares (o sea, un poco más de la mitad) si hizo lo mismo con iguales bonos denominados en pesos. La diferencia se debe a que el INDEC subestimó la inflación desde 2007. En algún momento habrá numerosos juicios por este tema y será eficiente reestructurar los bonos en pesos. Es difícil que los inversores crean masivamente en la UVI sin antes ver cómo terminan la película sus predecesores y sin siquiera conocer las primeras mediciones del nuevo índice de inflación nacional, el cual comenzaremos a ver en unos meses.

En segundo lugar, en un contexto de alta inflación como la actual, que entendemos transitoria y hasta que se normalice la economía, existe la chance de que un desacople entre salarios e inflación haga que la cuota termine siendo una fracción mucho más alta del sueldo de lo que es al momento en que se toma el crédito. A pesar de la ingeniosa cláusula de extensión automática del plazo del crédito que contiene la UVI, esto sigue siendo problemático.

Existe un tercer problema de orden legal: La incertidumbre acerca si un juez podría hacer lugar al reclamo de un deudor que argumente que es ilegal indexar un crédito. Si bien el decreto 905/2002, ratificado por leyes posteriores del Congreso, habilita la posibilidad de indexar contratos financieros, aún sigue vigente un artículo de la ley de Convertibilidad que prohíbe la indexación, y ello podría generar incertidumbre jurídica. Una cosa es cuando quien debe el dinero es un banco (p.ej. plazos fijos indexados al CER) y otra cuando quien debe es una familia con angustias financieras que puede perder su vivienda. Vale tener en cuenta aquí la preferencia histórica de nuestras instituciones (judiciales, políticas, etc.) por los deudores a expensas de los acreedores. Habría también otra incertidumbre debido a que el nuevo Código Civil establece en su artículo 2.189 que el crédito debe reflejar el monto máximo garantizado a través de la hipoteca. Así, el monto máximo de la garantía queda fijada en pesos, y permanece libre de hipoteca el valor de la vivienda que supere a tal monto. En un contexto de alta inflación, esta restricción puede menguar la calidad de la garantía del crédito. Para moderar estos riesgos, el gobierno estaría contemplando sancionar el nuevo sistema por ley. Si queremos que la UVI cobre vigor y funcione bien, naturalmente que quienes provean financiamiento deben sentir que sus derechos serán resguardados.

Pero, aun salvados los problemas anteriores, subsisten dos problemas importantes. Por un lado, obsesionada con la oportunidad de ser dueño, es frecuente que la gente tome un crédito focalizándose en si puede pagar la cuota actual y sin pensar mucho en valor real de las cuotas futuras ni en el precio del bien a comprar. En esto ayuda la memoria, ya que los créditos hipotecarios fueron frecuentemente un gran regalo para el deudor y una pésima inversión para el acreedor. Por ello hay tan poco de él. Pero, si se mide bien la inflación, estos créditos tendrán tasas reales del orden del 5% anual, por lo que no se dará la licuación a los deudores que se dio en el pasado, sino todo lo contrario. 5% real es en verdad una tasa alta.

Este problema se potencia con el verdadero elefante que está en el medio de la habitación y del que poco se habla: los precios son hoy el doble que en 2001 medidos en dólares ajustados por la inflación de EEUU. Esto se debe en parte a tasas de interés internacionales bajísimas que han apreciado la vivienda en todo el mundo, efecto que ha sido potenciado localmente por la tasa de interés real negativa en pesos y porque durante todos estos años siguió primando la desconfianza hacia los bonos públicos. Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un depto. de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde entonces cuesta 74 meses, o sea 62% más caro. Las principales empresas del mundo, las que tienen el mejor management, las mejores patentes, marketing, canales de distribución y acceso al financiamiento, valen 22 años de utilidades netas. Mientras tanto los departamentos en Buenos Aires valen 36 años de alquileres netos según Reporte Inmobiliario: ¿qué tendrán nuestros inmuebles para valer tanto? El sector se ha ido en vicio pensando en los inversores, olvidándose del poder adquisitivo de los usuarios finales. El sector inmobiliario enfrenta una brutal recesión: en el bienio 2014-2015 tuvimos el menor nivel de ventas en la Ciudad de Buenos Aires desde 1970 y los permisos de construcción fueron en 2015 un quinto de lo que fueron en 2006-2007. Estos datos sugieren que los inversores dudan de la sostenibilidad de los valores y los usuarios finales no pueden pagarlos.

El problema con otorgar crédito respaldado por una garantía a estos valores es que podría darse el caso de que el precio baje más adelante y, como el monto del crédito se mantiene en términos reales, una familia deba 70.000 dólares que están respaldados por una casa que vale 50.000. esto paso con la famosa resolución 1050 en los 80 y pasó también en 2008 con las hipotecas subprime en España y Estados Unidos. El problema si los créditos hipotecarios son una parte importante de los activos de los bancos es que una crisis de esta naturaleza podría hacer tambalear a todo el sistema y requerir un rescate por parte del Estado.

Frente a esta realidad, me permito sugerir opciones alternativas. Creo que la política más genuina y menos riesgosa para facilitar el acceso a la clase media a la propiedad de la vivienda es lograr que los precios bajen. Esto en parte se logrará normalizando el mercado de bonos, en parte bajando la inflación y teniendo una tasa real positiva para los plazos fijos en pesos, cosas que el gobierno ya logró o se ha propuesto como objetivos prioritarios. Pero además se podría cobrar un impuesto inmobiliario superior sobre las viviendas que no estén registradas como bien de familia. Otra posibilidad es que, cuando un banco otorgue un crédito hipotecario, una parte del financiamiento sea provista por el propio vendedor. Después de todo, el sector inmobiliario tiene el capital invertido allí, no es que el capital no esté. Pues para facilitar la compra, puede ayudar con la vaquita del crédito.

Parte de la apreciación de la vivienda se debe a factores globales que escapan a la realidad argentina. Desgraciadamente, para la generación que hoy tiene entre 25 y 40 años será más difícil ser dueños que para sus padres, aquí y en el resto del mundo. Por eso alquilar se ha hecho costumbre en países desarrollados. En un trabajo reciente que hice para el BID encontré que los alquileres son hoy 40% inferiores en términos reales a lo que fueron en 1991-2001. Esta baja real ha permitido que se mantenga la plena ocupación de los inmuebles recientemente construidos. Ante el gran riesgo de poner estos activos en los balances del sistema financiero, el gobierno podría trabajar también en hacer más eficiente el mercado de alquileres. Favorecer contratos plurianuales, promover las garantías bancarias para inquilinos, o que los bancos otorguen una calificación crediticia a un inquilino que pueda ser utilizada en diversas inmobiliarias serían medidas convenientes.

En conclusión: La vivienda está muy cara en este momento. La gente no ahorra en pesos (y menos a largo plazo) por haber padecido nuestros desmanejos monetarios y la erosión de sus derechos de propiedad. Cambiar esto llevará tiempo, y no hay atajos. Hay demandas más importantes sobre los recursos del Estado que facilitar la compra de vivienda por parte de la clase media. Pero el contrato de alquiler puede facilitar el acceso al uso de la vivienda, al menos hasta que bajen los precios.

Dados los riegos expuestos, creo que acelerar los tiempos con la UVI es una mala idea.

Juan José Cruces: Director del Centro de Investigación en Finanzas, Universidad Torcuato Di Tella. Twitter: @jjcruces