El valor económico de reducir el riesgo de inundarse

Los días pasados el Gran Buenos Aires sufrió la inclemencia de un fenómeno climático extremo. Las copiosas lluvias dejaron más de 5 mil evacuados en la Provincia de Buenos Aires, donde alrededor de 23 partidos bonaerenses sufrieron distinto grado de inundación.

Desafortunadamente hubo que lamentar la pérdida de tres vidas humanas, aunque lejos se estuvo delas 89 personas que murieron producto de la inundación que sufrió la ciudad de La Plata en abril de 2013, donde además decenas de miles de personas sufrieron daños económicos de diversa magnitud.

La ocurrencia de inundaciones trae aparejada importantes pérdidas no sólo en términos de vidas humanas sino también en términos de pérdidas materiales y los costos asociados a la interrupción de la actividad económica. Los últimos datos disponibles de la aseguradora Munich Re indican que en la primera mitad del año 2013 las inundaciones generaron pérdidas a nivel mundial estimadas en 21 mil millones de dólares.

Luego del desastre de la ciudad de La Plata nos propusimos estimar la disponibilidad a pagar para reducir el riesgo de sufrir una inundación. En otras palabras, dicha disponibilidad refleja el beneficio económico que los individuos le asignan a una reducción en la probabilidad de inundarse.

Para ello recurrimos al modelo de precios hedónicos, desarrollado inicialmente por Kelvin Lancaster en 1966 [1] y perfeccionado luego por Sherwin Rosen en 1974 [2]. El modelo de precios hedónicos supone que un bien está compuesto de distintas características por las cuales el consumidor paga un único precio.  La idea es estimar el precio (implícito) de cada una de esas características.

En el caso específico de las inundaciones el bien relevante es la propiedad inmobiliaria. Una casa está compuesta de diferentes características, algunas relacionadas con la estructura del inmueble y otras relacionadas con su localización geográfica. Ejemplo de las primeras son la superficie habitable, la cantidad de dormitorios, el número de baños, la disponibilidad de estacionamiento para vehículos, las dimensiones del parque, la antigüedad de la construcción, etc. Atributos relacionados con la localización son aquellos relativos a las características socioeconómicas del vecindario, la tasa de criminalidad, la disponibilidad de infraestructura de transporte, los niveles de polución, la disponibilidad de áreas verdes  y la probabilidad de sufrir un desastre natural, entre otros atributos. Cada una de estas características tiene un precio implícito y a nosotros nos interesaba especialmente el de la probabilidad de sufrir una inundación.

Antes de comentar sobre los datos necesarios o los resultados de nuestro estudio, vale la pena detenerse un momento a pensar qué tipo de beneficios se pueden inferir a partir de estos modelos. Lo interesante de esta metodología es que permite inferir no solamente los daños materiales sino también cualquier otra pérdida que los individuos sufran con una inundación, como por ejemplo la de posesiones con un valor sentimental. En síntesis, el modelo hedónico estima las pérdidas totales relacionadas con la probabilidad de sufrir dichos eventos.

La estimación de estos modelos es intensiva en datos. En particular, uno quisiera tener información sobre todas las características que afectan al precio de los bienes inmuebles, y en especial uno no quisiera olvidarse de algún atributo que esté correlacionado con el atributo de interés; en este caso el riesgo de inundarse. Esto no es sencillo y siempre da lugar a debate, pero eso excede a la intención de este artículo.

Particularmente, nosotros pudimos recabar información sobre alrededor de 1700 casas unifamiliares, de propiedad horizontal, que estuvieron en venta en la ciudad de La Plata entre el 2006 y el 2007, y casi 700 lotes baldíos que estuvieron en el mercado en el 2004. Entre las características de las casas contamos con sus dimensiones (lote y vivienda), la cantidad de dormitorios, baños y garajes, la antigüedad de la construcción y su estado. Para los lotes baldíos tenemos información sobre el acceso a servicios públicos y el factor de ocupación total, el cual determina cuánto se puede construir sobre la dimensión del terreno. Además calculamos la distancia y tiempo de viaje de cada vivienda al centro de la ciudad y construimos información socioeconómica del vecindario en base a los datos censales.

El riesgo de inundación lo obtuvimos del Instituto de Geomorfología y Suelos (IGyS) de la Universidad Nacional de Plata. El Instituto realizó un relevamiento sobre la situación en el Partido de La Plata durante los primeros años del 2000. El relevamiento clasifica al Partido en tres categorías de riesgo: alto, moderado y bajo. En la Figura 1 se aprecia una porción del Gran La Plata con las zonas anegables y la localización de algunas de las propiedades inmobiliarias en la muestra.

La estimación de modelos hedónicos cuando se aplican al mercado inmobiliario debe contemplar algunas situaciones particulares. En primer lugar, la potencial estacionalidad en el mercado. En segundo lugar, la característica espacial del fenómeno estudiado. Esto último deriva en la estimación de modelos hedónicos espaciales (ver los numerosos trabajos de Luc Anselin [3] al respecto). En particular, nosotros utilizamos un modelo SARAR con procesos autorregresivos en la variable dependiente y en el término de error.

Los resultados de nuestro estudio muestran que el valor de una casa en una zona anegable es alrededor de un 3.5% menor a una casa idéntica en una zona no-anegable. Anegable generalmente se define como “una zona que tiene una probabilidad mayor a 1% de sufrir anegamiento por inundación cada año”. Aquellas propiedades que enfrentan un mayor riesgo dentro de las zonas anegables sufren un descuento en sus precios de alrededor del 7%. Nuestros resultados están dentro de estimaciones similares para otros países, aunque la literatura se focaliza casi exclusivamente en países desarrollados.

Por su parte, nuestros resultados también muestran que los lotes baldíos valen en promedio un 10% menos cuando están en una zona anegable y que aquellos en zonas de mayor riesgo pueden valer hasta un 15% menos que lotes idénticos en zonas menos riesgosas. Es interesante que el descuento que sufren los lotes baldíos sea más alto que el de las casas. Esto puede deberse a que el riesgo de anegamiento objetivo sea diferente entre ambos tipos de propiedades. En otras palabras, los lotes baldíos pueden estar ubicados en áreas más riesgosas dentro de zonas de igual riesgo según define el estudio del IGyS. El hecho de que permanezcan sin edificar puede ser indicativo de ello. Por otra parte esa diferencia puede deberse enteramente a una percepción subjetiva del riesgo.

¿Qué pasaría si reducimos el riesgo de inundación por debajo de 1% por año? Las viviendas sufrirían, dependiendo de la zona, una apreciación que en promedio es del 3.5% al 7% de su valor. Idealmente habría que comparar este beneficio con los costos de realizar las obras de infraestructura que posibiliten reducir dicho riesgo.

Finalmente queremos remarcar que este tipo de trabajos es muy relevante ante la perspectiva del cambio climático. Según el Panel Intergubernamental para el Cambio Climático de las Naciones Unidas, una de las consecuencias mediatas en la zona de nuestro estudio es el incremento en la intensidad de las precipitaciones. Por lo tanto es imprescindible tener una medida del beneficio económico para determinar el nivel óptimo de mitigación de riesgo.

[1] Lancaster, K. (1966). “A new approach to consumer theory”, Journal of Political Economy, 74(2): 132-157.

[2] Rosen, S. (1974). “Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition”, Journal of Political Economy, 82(1): 34-55.

[3] Anselin, L. and A. Bera (1998). “Spatial dependence in linear regression models with an introduction to spatial econometrics”, in A. Ullah and D.E. Giles (eds.), Handbook of Applied Economic Statistics, New York: Marcel Lekker, pp 237-289.