Coase y Spence, inquilinos

En Argentina se está debatiendo una ley del alquileres que entre otras cosas establece un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler. La mayoría de los economistas, inspirados por el Teorema de Coase,[1] opinamos que restringir los contratos privados es mala idea. ¿Es correcta esta conclusión en general? (no) ¿Es correcta en este caso? (creo que sí)

Cuando estaba buscando un tema para mi tesis me puse a pensar en una pregunta que también tiene que ver con regular los contratos privados, en este caso en el mercado laboral. ¿Tiene sentido, por ejemplo, regular vacaciones mínimas? El Teorema de Coase dice que no. Si un trabajador quiere más vacaciones, se las pide al empleador a cambio de un salario más bajo. Si el trabajador realmente valora ese tiempo más que el empleador, va a haber un número en el que se pongan de acuerdo. Fin del problema, la cantidad de vacaciones va a ser la eficiente, no hay motivo para regular nada.

Pero el Teorema de Coase no es la última palabra. Un ejemplo. Hay dos tipos de trabajadores: diligentes y vagos, y los empleadores no saben distinguirlos. A todos les gustan las vacaciones, pero a los vagos les gustan mucho. Imaginemos la conversación en una entrevista de trabajo. El trabajador dice que realmente valoraría tener cinco semanas de vacaciones, y aceptaría ganar un poco menos. El empleador piensa: “este es un vago, no quiero contratar a alguien así”. Formalmente, esto es lo que Spence llamó un problema de “signaling”: lo que el trabajador diga o deje de decir sobre las vacaciones que le gustaría tener contiene información sobre cómo es ese trabajador, y el trabajador tiene que pensar estratégicamente qué revelar.

Los modelos de signaling son un poco sutiles y hay cierto debate sobre qué predicen exactamente. Una posible predicción es que los trabajadores diligentes pidan menos vacaciones de lo que les gustaría para demostrarle al empleador que no son vagos, y terminen teniendo una cantidad ineficientemente baja de vacaciones. Una regulación de vacaciones mínimas los protege del incentivo de sacrificar vacaciones que realmente valorarían. Pero, a la vez, les impide diferenciarse de los vagos, con lo cual van a terminar ganando como un trabajador promedio y no como un trabajador demostradamente diligente. En términos netos, ¿les conviene? Depende de la proporción de vagos en la economía. Si es suficientemente baja, el trabajador promedio está más cerca de un diligente que de un vago y ganar como un trabajador promedio no es un gran pérdida. Conclusión: al menos desde el punto de vista teórico, no es siempre descabellado regular qué pueden contener los contratos privados. En algunos casos las restricciones pueden llevar a una mejora de Pareto.

Una anécdota. Cuando se me ocurrió este argumento fui todo contento a contárselo a Daron Acemoglu, que me mandó a leer. Resulta que se me había ocurrido un caso particular del análisis de Aghion y Hermalin, y hay una literatura bastante grande que le da todas las vueltas posibles al asunto. En un instante, Daron me recitó toda la gente que había pensado en esto, qué había hecho cada uno, los desacuerdos que tenían entre sí, y lo que opinaba él de ellos. (Al final, mi tesis fue sobre otro tema.)

¿Qué tiene que ver todo esto con la ley de alquileres? La afirmación de que nunca está justificada una restricción sobre los contratos privados no es correcta. Si la negociación de un alquiler tiene aspectos de comunicación estratégica, puede tener sentido alguna restricción. ¿Este tipo de argumento puede justificar el plazo mínimo de tres años? A mí no me convence. Si un potencial inquilino le dice al dueño del inmueble que quiere un contrato más largo, y ofrece pagar más a cambio, ¿qué infiere el propietario sobre ese inquilino? Quizás que no le gusta mudarse, que quiere estabilidad, que es averso al riesgo y tiene miedo de que suban los alquileres… Ninguna de estas posibilidades (quizás haya otras que no se me ocurren) parece indicar algo negativo sobre el inquilino que lo haga indeseable. ¿La gente que planea no pagar el alquiler, o que planea destrozar el inmueble se beneficia más que otros de un contrato largo? No veo por qué. Por supuesto, asegurar un valor del alquiler por un tiempo más largo tiene un valor para el inquilino[2]. Pero ahí sí viene el Teorema de Coase: si el inquilino valora la seguridad de un contrato largo, va a haber un precio que convenza al dueño de dársela.

Mi impresión es que regular la duración de los alquileres es ineficiencia pura: impide alquilar un inmueble que uno sabe que va a necesitar antes de que venza el plazo, obliga al dueño a proveerle un seguro al inquilino que el inquilino quizás no valora tanto como le cuesta al dueño, etc.

[1] Una de las cosas más lindas del Teorema de Coase es que no es un teorema, más bien una observación.

[2] De hecho, un valor de opción: si en el mercado los alquileres bajan es fácil para el inquilino interrumpir el contrato e irse (o usar esa amenaza para bajar el alquiler); si los alquileres suben, el inquilino se queda donde está.