El acceso a la vivienda ha sido desde hace más de cuatro décadas un tema recurrente en el estudio de las políticas públicas en el Perú. Se calcula que el 52% de la población urbana vive en barrios urbanos vulnerables. Estos barrios vulnerables son ocupados de manera informal a través de invasiones o compras informales, expuestos a múltiples riesgos, y sin acceso a infraestructura ni servicios básicos[i]. En El Otro Sendero[ii], De Soto, Ghersi y Ghibellini demostraron como el ahorro de los segmentos D y E se encuentra en los materiales de construcción de sus viviendas y por ello la importancia de otorgarles derechos de propiedad. Sin embargo 25 años después de la creación del programa que formalizaba la propiedad a través de entrega de títulos (COFOPRI), no se ha logrado mejorar el acceso a vivienda formal. El impacto de Covid-19 no ha hecho más que agudizar la vulnerabilidad en el acceso a vivienda de calidad en entornos ordenados y con servicios básicos.
Un estudio reciente de Grade sobre vivienda en los últimos 20 años encontró que más de la mitad de las ciudades en el Perú han experimentado una expansión urbana del 50% de su área, siendo que cerca del 90% de esta expansión ha sido informal. Los ciudadanos adquieren lotes sin habilitación urbana, sin título y en muchos casos en zonas de riesgo, en el entendido de que, el Estado a través de la inversión estatal los dotara de servicios públicos. Es así como el Estado aparece como el mayor promotor de la informalidad[iii].
A principios de siglo, el gobierno peruano creó los programas de vivienda MiVivenda y Techo Propio como política de desarrollo en infraestructura habitacional. Los incentivos del sector público (bonos y bajas cuotas iniciales) así como recursos para fondear a las instituciones financieras, que antes no tenían mayor interés en este segmento, fueron instrumentos importantes para desarrollar estos programas. Sin embargo, éstas no fueron las únicas razones que explican el éxito de los programas. La estabilidad económica de más de 20 años generó capacidad de pago y ahorro por el lado de la demanda y, por el lado de la oferta, empresas privadas interesadas en desarrollar proyectos, además de instituciones financieras solventes, para brindar créditos hipotecarios a una amplia base de familias con plazos mayores.
El 2019 representó un récord para el programa de vivienda social Techo Propio. Manejado por el Fondo MiVivienda, desde el primer quinquenio del 2000 buscó otorgar viviendas a los sectores de menores ingresos del país (menos de USD 1,000 al mes por familia), contribuyendo a cubrir el déficit habitacional y la calidad en infraestructura. Durante los últimos 17 años, Techo Propio otorgó S/. 6,600 millones en bonos, beneficiando a cerca de 350 mil familias en sus modalidades de vivienda nueva, construcción en sitio propio y mejoramiento de vivienda.
Construyendo sobre cimientos sólidos
Durante el 2019 el programa Techo propio desembolsó 53,256 bonos (Bono Familiar Habitacional – BFH) por un monto de S/. 1.4 millones. Llama la atención el sustancial incremento registrado entre 2018 y 2019, habiéndose triplicado tanto en número de bonos como en monto desembolsado: sólo el año 2019 representó el 20% del total de bonos en la historia del programa. Una explicación es la ampliación en el año 2019 del ingreso mínimo de las familias para acceder al bono de S/.2,600 a S/.3,600, ampliando la base de la demanda potencial. Otro dato interesante es que el monto promedio de los bonos ha ido en aumento, pasando el umbral de los S/. 25,000 desde el año 2018. El incremento del bono promedio está asociado con la modalidad del bono. Al año 2019, para la modalidad de vivienda nueva se desembolsaba S/.33,600; para para sitio propio hasta S/. 22,890; y para mejoramiento de vivienda S/. 9,660. Es evidente que la mayor participación de bonos en vivienda nueva ha significado un mayor aumento del bono promedio. Aproximadamente el 90% de los bonos desembolsados se concentra en provincias. La desaceleración del segmento MiVivienda y de la economía hicieron que los desarrolladores por el lado del sector privado se reenfoquen y valoren las bondades del producto Techo Propio, principalmente para construcción de vivienda nueva: mayor liquidez por tamaño del bono, menor riesgo crediticio por monto desembolsado, amplia demanda insatisfecha y rentabilidad adecuada con menores costos de construcción. Es así que el año 2019 el segmento evidenció un fuerte crecimiento.
Doble impacto
A inicios de 2019 el Fondo MiVivienda premió a Financiera TFC como el mayor colocador de créditos complementarios Techo Propio. Al 30 de noviembre de 2019, la cartera hipotecaria de TFC ascendía a S/. 223.8 MM, principalmente focalizada en los programas de vivienda del Estado. Siendo de lejos el principal colocador de créditos Techo Propio a nivel nacional (73% del total al 2019), su intervención y liquidación a finales del mismo año, generó un primer golpe al segmento más bajo de los programas de vivienda social.
Con fecha 12 de diciembre de 2019, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) procedió a intervenir Financiera TFC S.A al haberse producido las causales establecidas en los numerales 3 y 4 del artículo 104° de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros. Asimismo, mediante Resolución N° 5855 -2019 de la misma fecha se dispuso la disolución y liquidación. A partir de dicha fecha, todas las operaciones que los cerca de 40 desarrolladores Techo Propio venían realizando en coordinación con el Fondo Mi Vivienda y la Financiera TFC quedaron en stand by.
A pocos meses de haber cerrado Financiera TFC y paralizado un número importante de proyectos, la economía sufrió serios daños debido a las medidas de confinamiento por la pandemia del COVID-19. El sector informal y los segmentos de menores ingresos que conforman la demanda de Techo Propio se verá perjudicada durante el presente año. Hasta lo que va del año aún no se puede evidenciar los efectos de la cuarentena: de enero a abril 2020, el número de bonos desembolsados fue de 11,965 por un monto de S/.306 millones, monto similar al registrado entre enero-abril 2019 (11,983 bonos por S/.310 millones). Sin embargo, la extensión y el deterioro de la capacidad de pago de las familias mostrarán sin duda una caída en el ritmo de bonos desembolsados.
Dentro del paquete de estímulos del Gobierno frente al estado de emergencia, se amplió los incentivos para las familias con dos medidas concretas: se incrementó el bono familiar hasta S/. 37,625 y se exceptuó el registro de ahorro mínimo al 0% del valor de la vivienda. El primer punto es una mayor ayuda a las familias, reduciendo el monto a financiar (y el riesgo de las entidades financieras). El segundo punto es alentador de cara a la demanda; sin embargo, reducir la cuota inicial de las familias no garantiza una aprobación crediticia por parte de las instituciones financieras. En un segmento primordialmente informal y/o independiente ante una coyuntura económica complicada, las instituciones financieras tienen la potestad de verificar aún más la capacidad de ahorro y pago. Por ello, programas que avalen la cartera hipotecaria del FMV deberán ser evaluados en el Gobierno. Hasta el momento, la cartera hipotecaria no ha sido incorporada en los programas de garantía del Estado hacia las entidades financieras. Urge que el Ministerio de Vivienda tome medidas de impacto más concretas de cara a las instituciones financieras cuyo apetito de riesgo es hoy menor; de lo contrario estas entiedades sólo tendrán más expedientes crediticios en cola que serán obligados a sustentar capacidad de ahorro por varios meses.
Ahora bien, del lado de los proyectos inmovilizados en Financiera TFC, la SBS, tras casi seis meses de intervención, lanzó a inicios de junio 2020 las bases para la subasta de la cartera hipotecaria e inmobiliaria de dicha entidad. Está claro que una intervención debió previamente considerar el impacto que podría ocasionar en los programas de vivienda del Estado, sobre todo al intervenir a la principal entidad colocadora de Techo Propio y una de las principales en créditos MiVivienda. Lo más sorprendente es que a inicios de este año no se tenía claridad del rumbo que tomarían los proyectos inmobiliarios. El Estado atentando contra la viabilidad de los proyectos del mismo Estado.
Una vez se inicie la subasta, y previa evaluación de factibilidad que tomará algunas semanas más por parte de las IFIs interesadas, algunos proyectos pasarán a formar parte de la cartera de instituciones financieras y otras podrán quedar desiertas, quedando paralizadas más tiempo (ya van más de seis meses), dañando su credibilidad y la del programa Techo Propio en la zona donde se encuentra. De quebrar muchos de estos proyectos, ello tendrá un impacto directo en el FMV y en la confianza de los ciudadanos en los programas de vivienda formales.
Vale la pena mencionar que el programa de estímulo para la reactivación de la economía del gobierno peruano, Reactiva, no puede ser aprovechado por los proyectos de vivienda social. Ello en la medida que las ventas son registradas como ingresos diferidos en el pasivo de los balances de las empresas, con lo cual no son registrados como ingresos en las declaraciones juradas ante SUNAT, salvo que el bien haya sido entregado.
Por todo lo anterior, creemos que el gobierno deberá implementar medidas de cobertura y de reactivación económica dirigidas al sector construcción, sobre todo en provincias. Existen cerca de 1 millón de familias no propietarias de vivienda en los segmentos B, C y D. Sólo en Techo Propio se espera otorgar cerca de 150 mil bonos en los próximos tres años al ritmo que venía desempeñándose el programa. La brecha entre demanda y oferta es muy marcada. El Gobierno tiene la obligación de acortarla y generar los incentivos correctos para una adecuada adquisición de vivienda a través de mecanismos formales. Lo contrario incentivará la autoconstrucción, las invasiones, la falta de acceso a servicios, que luego deberán ser suplidos por el Estado.
[i] Espinoza, Alvaro y Ricardo Fort, 2017. Inversión sin Planificación. La calidad de Inversión Publica en los barrios vulnerables de Lima. Grade
[ii] De Soto, Hernando, 1986. El Otro Sendero. La Revolución Informal. Editorial Barranco
[iii] Espinoza, Alvaro y Ricardo Fort, 2020. La Expansión Urbana en el Perú 2001-2018. GRADE
